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Signum Research es una empresa independiente de análisis financiero y bursátil conformada por analistas y expertos de amplia experiencia en el medio y por un consejo de asesores integrado por personalidades de alto reconocimiento en los mercados financieros. Signum Research cuenta con la más avanzada tecnología y sistemas que le permiten realizar sus cálculos y modelos analíticos de manera eficiente, en tiempo real, y publicarlos oportunamente en su portal de análisis financiero.<br /> Nos hemos establecido como meta el producir el mejor análisis bursátil independiente: un análisis oportuno, sencillo, confiable, asequible e interesante, de manera que los mercados financieros puedan ser intelectualmente accesibles a una mayor parte de la población. Nuestro objetivo final es, a través de nuestro análisis, encontrar la señal detrás del ruido cotidiano en los mercados, una señal que fundamente sólidamente nuestras recomendaciones de inversión.<br /> En Signum Research sabemos que los mercados financieros son una importante herramienta de desarrollo, Signum Research busca contribuir en la difusión de una cultura financiera y de inversión que permita a quien carezca de experiencia –pero que tenga el interés- participar del progreso que brindan los mercados financieros.<br /> Signum Research se ha asociado con The Competitive Intelligence Unit, una empresa de consultoría estratégica especializada en áreas de análisis de oportunidades de negocio, telecomunicaciones, regulación y economía para desarrollar y publicar análisis sectoriales y en materia de regulación.
07.may.19

Signum Perspectives

Analysis

Vesta reported positive first quarter results despite a high 2018 comparison base. Results were driven by strong revenue and Funds from Operations (FFO) growth as well as by the sale of new real estate spaces.

Vesta closed 1Q19 with a portfolio occupancy rate of 90.8%. The stabilized portfolio occupancy rate was 96.8%, a decrease of 100bp, but unchanged vs. Q118.

Total revenues grew 15.7% y/y. Operating costs, however, rose 41.2% y/y, due to an increase in expenses related to property tax, insurance, and maintenance, among others. Net operating income (NOI) rose 14.9% y/y, while the NOI margin decreased 68bp y/y.

EBITDA increased 15.7% y/y and the EBITDA margin was 85.7%, stable vs. Q118, as administrative expenses (11.4% y/y) were below revenue growth.

FFO grew 23.2% y/y to US$10.76 mn while the FFO margin rose 185bp on Q118 due to EBITDA growth and a larger gain from the revaluation of property investments (+64.7% y/y). However, a 24.7% y/y increase in interest expense prevented higher growth in FFO.

Pre-tax operating FFO amounted to US$21.93 mn in Q119, equivalent to a y/y increase of 12.6%. This increase was below FFO, as tax profit resulted in a US$ 11.96 mn expense in Q119 compared to a US$5.52 mn gain in Q118, due to relatively more current and deferred taxes in Q119 derived from higher operating tax as well as tax related to forex effects resulting from peso appreciation during the quarter.

Adjusted Funds from Operations (AFFO), on the other hand, amounted to US$15.5 mn, a 5.5% y/y decrease and a y/y variation of -958bp in the AFFO margin.

Vesta closed the quarter with debt of US$ 700.03 mn, 48.4% of which is secured by the company’s property investments as well as related revenue flows. Furthermore, 100% of the debt is in dollars and carries a fixed rate of interest1. This debt had an annualized cost of 5.25% in Q119.

2018 results enabled Vesta to make an annualized Q119 dividend distribution of P$1.7016 per share with a dividend yield of 5.62%, in line with what was mentioned in the Q418 Shareholders Meeting.

With respect to the sale of the aforementioned properties, in the quarterly conference call, management said it will continue to sell stabilized portfolios that enable it to optimize capital allocation in order to continue investing in new properties with a cap rate of at least 11%, undertake prudent acquisitions and exploit its currently favorable position to pursue further share buybacks. This strategy will remain in effect both through 2020 and the out years.

Management also expects the Mexican market to continue to grow. Vesta will continue to build in the north of the country, is cautious about the mid-west region, while the biggest challenge is the center of the country where it is currently difficult to buy land at attractive prices. Querétaro and Ciudad Juárez represent big opportunities for Vesta, as both regions reflect sustained demand growth.

We maintain our BUY rating on the stock with an end-Q419 target price of P$32.50 per CBFI.



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