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Signum Research es una empresa independiente de análisis financiero y bursátil conformada por analistas y expertos de amplia experiencia en el medio y por un consejo de asesores integrado por personalidades de alto reconocimiento en los mercados financieros. Signum Research cuenta con la más avanzada tecnología y sistemas que le permiten realizar sus cálculos y modelos analíticos de manera eficiente, en tiempo real, y publicarlos oportunamente en su portal de análisis financiero.<br /> Nos hemos establecido como meta el producir el mejor análisis bursátil independiente: un análisis oportuno, sencillo, confiable, asequible e interesante, de manera que los mercados financieros puedan ser intelectualmente accesibles a una mayor parte de la población. Nuestro objetivo final es, a través de nuestro análisis, encontrar la señal detrás del ruido cotidiano en los mercados, una señal que fundamente sólidamente nuestras recomendaciones de inversión.<br /> En Signum Research sabemos que los mercados financieros son una importante herramienta de desarrollo, Signum Research busca contribuir en la difusión de una cultura financiera y de inversión que permita a quien carezca de experiencia –pero que tenga el interés- participar del progreso que brindan los mercados financieros.<br /> Signum Research se ha asociado con The Competitive Intelligence Unit, una empresa de consultoría estratégica especializada en áreas de análisis de oportunidades de negocio, telecomunicaciones, regulación y economía para desarrollar y publicar análisis sectoriales y en materia de regulación.
18.jun.19

Signum Perspectives

FIBRA UNO

Mitikah Tour

We recently went on Fibra Uno (FUNO)’s tour of its Mitikah project and some malls and discussed prospects with management.

Mitikah is a mixed use project that includes offices, commerce, hotels, apartments and a mall. FUNO owns 62% of Mitikah along with Helios, which has invested around PS$2 bn and it has a gross leasable area (GLA) of around 465,000 m2. The original development comprises 115,710 m2 of commercial area, 247,876 m2 of office area, and an 83,068 m2 residential area.

The overall project should have a cap rate of 10% and an estimated yield on cost of 12%. The Fibra is forecasting net operating income of around US$100 mn by 2025 following stabilization.

The Fibra has an available credit line of P$10 bn; it has drawn less than 25% of it so far and expects to obtain P$5 to PS$6 bn from leases.

Likewise, we were informed that presale funds and advance payments have been used to lower project-related CapEx and debt.

The residential tower will have more than 600 apartments, 520 of which have already been sold. The initial presale price has doubled to P$90,000 per m2 and the size of the apartments is 135 m2 or more. The residential tower should be ready by July, 2020.

The office tower and business outlets (Torre M) are 180m high, have 35 floors and 8,000 parking lots. The initial occupancy rate will be around 40% and average rent will be US$20-25 per m2 . Liverpool and Palacio de Hierro are two anchor stores FUNO has already signed agreements with. The building will be ready in July.

Regarding the sustainable part of the project, FUNO’s management told us it includes storm water collection tanks for reuse in Mexico City with an initial capacity of 2,000 m3. Furthermore, they expect the number of trees to increase to 1,500 from 1,000 by the end of the project.

Mall Tour

Following the tour of Mitikah, we visited the Portal San Ángel, Patio Santa Fe mall and Samara Shops (which have an average occupancy rate of 98%).

One million people visit the Portal San Ángel mall each month and the occupancy cost ranges from 12 to 15%. Walmart is its largest occupant representing around 6% of total revenues.

During our tour of Patio Santa Fe, we were informed that the average occupancy cost is 8-12% and the average lease term is 4 to 5 years, although 25-year leases have also been signed.

At Samara Shops we were informed that average office leases are US$20 por m2, below average leases for Santa Fe of US$25 per m2 and have an average term of 5 years.

Meeting with FUNO’s Management

Finally, we met with company directors to discuss prospects and the Fibra’s short and medium-term strategy. Given a current NAV of 30%, we do not expect a capital issuance or the company to internalize short-term management. Nevertheless, FUNO said it could make an exception with the capital increase by acquiring properties with a NAV higher than or the same as the firm’s.

Regarding capital recycling, they are currently being slightly more active compared to previous years with the sale of non-core properties.

With respect to politics, they estimate that the suspension of 288 construction works in Mexico City has translated into at least 60,000 layoffs (mainly at apartment buildings) and greater insecurity, but expect things to get slowly back on track.

Regarding new consumer trends, malls have experienced a large increase in the percentage of entertainment and food and beverage businesses along with increasingly strong demand for distribution centers. They also believe that ecommerce, which is an important source of revenues, as such sales do not cannibalize the traditional consumer channel, will gain more ground.

Furthermore, management said maintenance CapEx will remain at 1% of revenues and they have no dividend distribution reserve policy because the business model does not use leases to finance maintenance CapEx, but rather debt or capital issuances.

We are upgrading our rating to BUY from HOLD with a Q419 target price per CBFI of P$27.50.



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